传统的销售旺季“金九银十”已经开启,看着整个房地产行业在加速奔跑,房企规模快速突破3000亿、5000亿,今年可能达到8000亿,购房者也不太清楚自己面临的是一个怎样的市场。一面是房租上涨,一面是房价起伏不定,这个金秋会不会显出一点端倪?是否该入手了呢?
多方角力 或重现市场窗口期
目前,从三四线楼市正传来一波买房“刹车潮”,今年很可能不会出现阶段性的量价齐涨的高峰期,甚至相当数量的城市会出现成交下滑。
但成交下滑并不一定意味着楼市泡沫即将破裂,还可能是释放买房窗口期的信号,你身边过得最幸福的、投资收益最高的人就是那些能把握好逆周期操作的人。楼市窗口期的开启有一个基本逻辑:楼市下行的主要因素均来自于外部环境——经济危机或是政策收紧,如2008年、2011年、2013年,这种情况下的楼市周期调整就是买房窗口期的开启。
在这个基础逻辑上看, 2018年的市场便不难理解。5月份,全国25个主要城市成交面积环比上升18.08%,同比上扬12.45%。其中,南宁的涨幅达到了166.42%。各城市人才引进政策的出台,让楼市也非常敏感。所以,6月份在发声申明调控将会持续的同时,又出台了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,表明调控决心。河南省、成都、长沙、郑州、西安等地区也紧跟着出台升级政策。7月末,深圳还出台了“商品住宅3年限售”、“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等堵漏政策,受政策牵制,市场开始趋稳。从租赁领域来看,居住成本也仍有一定的上涨预期。这是2018年楼市出现的一点新变化,实质是:需求仍在,表象更复杂了。
楼市供应 上演“加量不加价”
8月底的时候,各大房企发布了半年报,从其中能看出两个迹象。一是去库存已经接近尾声,二是在库存压力减小的情况下,高负债企业开始去杠杆,降低周转速度。从市场上来看,不少城市正面临去化周期不断收窄的现状,库存压力已经基本释放。这也是6月份之后一系列坚持调控不放松表态的底气所在。
开发商接收到了这一信号,所以开启了一大波推盘行动,而没有继续等市场回暖,并且接下来的推盘是“加量不加价”的。经过了前几轮的各方角力,拿地成本越来越高,开发商的策略已经变成了“先抢收,再硬抗”。
从9月份开始,便会有一大批新盘集中入市。以北京为例,今年1到8月份,北京入市的商品住宅达2.7万套,同比上涨50%。8月份,北京住宅供应量接近6000套,今年后续4个月,供应量还会持续走高,全年北京商品房供应量有希望超过5万套。在上海,8月共有24个项目入市,新增52.60万方供应量,9月楼市供应还将进一步爆发。9月广州也会迎来开发商集中推货。恒大、碧桂园等开发商将带头缩减存货、主动降速,这有可能是开发商未来几年中最集中的一次抢收行动。
可选择项目增加、价格处于稳定阶段、调控升级之后楼盘内部违规操作绝迹,再加上居住成本的持续上涨预期,综合各种因素考量,2018年仍然是一个买房窗口期。只不过需要注意的是,不要奢望从市场上挣走每一个铜板,或者在价格最低点进入,对于自住需求来说,从容的挑选远比仓促入市是更优选项。
回看过去十年的房地产历史,可以说:买房机遇就出现在市场资本力量和调控角力的拉锯中。每当政策收紧把投资客挡在大门外,楼市成交和价格短暂下行的时候,都是买房自住群体最好的入市时机。
多重优惠叠加 贝壳新房“99找房节”即将开启
楼市已经过了随便买都会获得高收益的时期,会选房才能跑赢99%的人。在大的区域选择上,人口净流入、GDP增长较快的大都市圈仍是首选。据任泽平研究团队计算,过去40-50年间,英国伦敦、法国巴黎、美国纽约、日本东京等核心城市的房价涨幅都远超过这些城市所在国家的整体水平。在大都市圈内部,核心区域房价涨幅显著高于其他地区。
根据行业资深人士的建议,国内环渤海、沪宁杭、广深、成渝等经济圈内的核心城市都可以作为本轮购房窗口期之内的重点关注对象,三四线城市的成交量虽然还会保持一定高位,但市场热情正在下降。在这些经济圈内部,人口流入幅度大、经济发展速度快的城市和区域更值得购买。
针对一二线城市供应放量、潜在购房需求并未充分释放,贝壳新房将在2018年9月9日-9月23日期间推出“99找房节”,为新房消费者带来多种购房优惠。本次“99找房节”,贝壳新房甄选了来自北京、上海、广州、深圳、济南、沈阳、重庆等27个重点城市的600多个新房楼盘参与活动,并提供折扣房源、购房立减、特价房源、首平米一元购、买房津贴券等优惠,最高节省房款可达154万。
据了解,贝壳新房是今年上线的贝壳找房平台的新房业务板块,连接房产开发商和新房购房者两端,为消费者提供海量、真实、全面的房产信息,打造更加便利快捷的购房体验。贝壳新房借助自身的平台优势,为全国范围内的购房者提供本地及跨区域的项目精准信息,让梦想有家者不错过每一个金九银十。
活动涉及的27个城市包括:
太原、深圳、东莞、惠州、昆明、北京、济南、沈阳、南京、重庆、长沙、苏州、大连、佛山、杭州、石家庄、青岛、郑州、合肥、中山、天津、武汉、厦门、无锡、上海、烟台、广州
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